Неполный пакет документов — одна из самых частых причин срыва или затягивания сделки. Банк покупателя запрашивает дополнительные справки, Росреестр возвращает пакет на доработку, продавец не может найти нужный документ. Всё это — время и нервы.

Этот чеклист поможет подготовиться заранее. Мы разделили документы на группы: обязательные, ситуативные и специфические для ипотечных сделок.

Обязательные документы для любой продажи

  • Паспорт продавца обязательно — действующий, все страницы. Если продавцов несколько — паспорт каждого.
  • Правоустанавливающий документ обязательно — основание, по которому возникло право собственности: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве, решение суда, договор приватизации и т.д.
  • Выписка из ЕГРН обязательно — подтверждает актуальное право собственности. Срок действия для сделки — не более 30 дней. Заказывается в МФЦ или через Госуслуги.
  • Технический паспорт (план) обязательно — нужен для проверки незаконных перепланировок. Если делали перепланировку — должна быть узаконена.
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ обязательно — берётся в управляющей компании или через МФЦ. Покупатель и банк проверяют обязательно.

Документы о зарегистрированных лицах

  • Выписка из домовой книги / форма 9 обязательно — перечень всех зарегистрированных лиц. Запрашивается в МФЦ или через паспортный стол.
  • Архивная выписка из домовой книги при ипотеке — история всех когда-либо зарегистрированных лиц. Некоторые банки требуют обязательно для проверки «чистоты» истории.

Ситуативные документы (зависят от обстоятельств)

  • Согласие супруга на продажу если куплено в браке — нотариально заверенное. Нужно, если квартира приобретена в период брака, даже если второй супруг не является сособственником.
  • Свидетельство о заключении/расторжении брака при наличии — для подтверждения семейного статуса на момент покупки.
  • Разрешение органов опеки если доли у детей — если в квартире есть доли несовершеннолетних или они прописаны. Получается в отделе опеки и попечительства, срок оформления — 1 месяц.
  • Свидетельство о смерти при наследстве — если квартира получена по наследству, банки проверяют историю смерти наследодателя.
  • Нотариальное свидетельство о праве на наследство при наследстве — основание права при наследовании.
  • Отказ других собственников от преимущественного права покупки при продаже доли — если продаётся доля в квартире, другие дольщики должны отказаться письменно.
  • Справка о дееспособности продавца при риске — иногда покупатель или банк просят справку из психдиспансера и нарколога. Это стандартная мера защиты от оспаривания сделки.

Дополнительные документы при ипотечной сделке

  • Технический паспорт с экспликацией при ипотеке — часть банков требует расширенный вариант для оценщика.
  • Отчёт об оценке квартиры при ипотеке — заказывается аккредитованным банком оценщиком за счёт покупателя (3 000–5 000 рублей).
  • Реквизиты счёта продавца для перевода через аккредитив при ипотеке — банковский счёт в рублях, справка о реквизитах.

Лайфхак: закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги (она бесплатная для собственника) и сохраните PDF — это ускорит работу. Выписку для сделки нужно будет обновить ближе к дате, но первичная проверка вашего объекта полезна.

Где и как получить документы

  • Выписка из ЕГРН — МФЦ (3 рабочих дня, 300–900 ₽), Госуслуги (цифровая, бесплатно для собственника), Росреестр онлайн.
  • Технический паспорт — БТИ (Бюро технической инвентаризации), МФЦ. Срок — 10–15 рабочих дней, стоимость — 2 000–5 000 рублей.
  • Выписка из домовой книги — паспортный стол управляющей компании, МФЦ. Бесплатно, срок — 1–5 дней.
  • Справка об отсутствии долгов по ЖКХ — управляющая компания или МФЦ. Бесплатно, 1–3 дня.
  • Согласие супруга — нотариус. Стоимость нотариального заверения — 1 500–3 000 рублей.
  • Разрешение органов опеки — отдел опеки администрации района. Бесплатно, срок — до 30 дней. Нужно инициировать заранее!

Главная ошибка: начинать сбор документов после выхода на аванс. Разрешение опеки может занять месяц, а нотариальное согласие супруга нужно планировать. Начните сбор документов параллельно с показами.

Сколько времени занимает сбор документов

При «чистой» ситуации (нет несовершеннолетних, нет наследства, один собственник, нет брака): 3–7 рабочих дней. Если есть несовершеннолетние дольщики: +30 дней (разрешение опеки). Если нотариальное наследство менее 3 лет назад: возможны дополнительные проверки.

Мы помогаем клиентам собрать документы быстро — знаем, куда обратиться в Архангельске, как ускорить отдельные справки и что именно запросит конкретный банк. Это экономит 1–2 недели в процессе сделки.